Schválené projekty 2012

Rozdělení přidělené dotace z MŠMT na specifický vysokoškolský výzkum po fakultách se zohledněním celoškolských pracovišť na rok 2012

Celková přidělená částka z MŠMT na specifický vysokoškolský výzkum na VŠB-TUO - 40 767 tis.Kč

Z toho 2.5%  - 1 019 175 Kč - úhrada způsobilých nákladů spojených s organizací SGS

fakultačástka v  Kč
FBI 1 135 000
EKF 5 252 000
FAST 2 282 000
FS 7 631 476
FEI 9 323 810
HGF 6 829 216
FMMI 7 293 498
CELKEM 39 747 000

(825,-Kč rezerva)

KódSP2012/163
Název projektuSpecifikace míry kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty nemovitosti
ŘešitelSlavata David Ing., Ph.D.
Školitel projektu
Období řešení projektu01.01.2012 - 31.12.2012
Předmět výzkumu1. Předmět

Projekt se zabývá problematikou stanovení míry kapitalizace při oceňování nemovitostí výnosovým způsobem. Míra kapitalizace je ve výnosovém oceňování nemovitosti velmi citlivé téma, jelikož existuje celá řada metod, jejichž použitím lze dospět k variantním výsledkům její výše. Z toho je zřejmé, že dva hodnotitelé mohou výpočtem dojít při výnosovém oceňování k různým hodnotám v závislosti na volbě metody stanovení míry kapitalizace. Projekt zamýšlí vyhodnotit míru kapitalizace za použití standardních metod, blíže např. [1] pro jednotlivé druhy nemovitostí nacházejících se na území statutárního města Ostravy a zároveň analyzovat její rozdílné hodnoty v jednotlivých lokalitách města. Zjištění míry kapitalizace bude provedeno metodou porovnání viz [2]. Míra kapitalizace se vypočte z již realizovaných prodejů nemovitostí, které jsou následně pronajímány. Vstupní parametry budou čerpány z databáze nemovitostí (dosažená prodejní cena objektu, dosažený čistý roční výnos z objektu). V souvislosti s tímto záměrem budou sledovány rovněž doby trvání prodeje nemovitosti, na základě kterých bude provedena analýza prodejnosti nemovitostí, rovněž podle jednotlivých druhů a lokalit. Projekt dílčím způsobem navazuje na projekt řešený v rámci Studentské grantové soutěže v roce 2011 s názvem Specifika oceňování nemovitostí v záplavových oblastech, viz blíže např. [6] a [7], který se zabýval identifikací rizikových lokalit z hlediska možnosti výskytu povodní na území města Ostravy a vyhodnocoval závislost mezi umístěním nemovitostí podle rizikových zón a jejich cenou. Aplikace výstupů a poznatků z tohoto projektu je spatřována v oblasti upřesnění míry kapitalizace pro správný výpočet výnosové hodnoty nemovitosti, kdy lze předpokládat, že úroveň míry kapitalizace v záplavových zónách bude nižší než mimo ně.
Úkolem předchozího projektu bylo analyzovat, zda existují závislosti mezi aktuálními cenami nemovitostí a jejich umístěním v jednotlivých rizikových zónách. Byly tedy navzájem porovnávány nabídkové ceny nemovitostí (dílčí přepočet) v jednotlivých rizikových zónách.
Nový projekt se bude zabývat stanovením míry kapitalizace za použití standardních metod, a budou zjišťovány jejich rozdílné hodnoty v různých lokalitách Ostravy. První kategorie členění lokalit bude podle městských obvodů a jejich částí. Druhá sledovaná kategorie členění bude vycházet z rozdělení do rizikových zón zpracovaných v předchozím projektu.
Bude sledováno, zda jsou úrovně míry kapitalizace rozlišné v jednotlivých rizikových zónách. Zjištění může vést k upřesnění metody stanovení míry kapitalizace v jednotlivých rizikových zónách pro přesnější výpočet výnosové hodnoty nemovitostí.
Z pohledu využití datových zdrojů se vychází z datového modelu navrženého v předchozím projektu. Nový projekt je navíc rozšířen o sledování a vyhodnocení cen nájmů.

2. Současný stav řešení

Teorie oceňování majetku popisuje základní metody užívané při oceňování nemovitostí. Jednu z nich reprezentuje výnosová metoda. Podstatou metody je transformace budoucích příjmů na současnou hodnotu při dané míře kapitalizace. Míra kapitalizace je pro tyto účely definována v rámci Mezinárodních oceňovacích standardů, viz [8].
Pro zjištění skutečného zisku z uloženého kapitálu se míra kapitalizace zpravidla odvozuje z dosahované úrokové míry (nominální úrokové míry), která se upravuje o meziroční inflaci (reálná úroková míra) na základě Fisherovy rovnice. Stanovení míry kapitalizace pro ocenění nemovitostí má však svá specifika. Především nominální hodnota nemovitosti, měřená reprodukční cenou, stoupá s inflací ceny stavebních prací, a tím způsobuje, že investice v nemovitostech jsou vůči inflaci imunní. Rovněž nájemné s inflací nominálně zpravidla roste a pro eventuální prodej i vlastní hodnota nemovitosti. Z tohoto důvodu se vliv inflace při výnosovém ohodnocení nemovitosti neuvažuje. Dalším specifikem je vyšší rizikovost investice do nemovitostí. Bezriziková úroková míra (nominální úroková míra) se pohybuje kolem 2%, zatímco očekávaný výnos z nemovitostí může být i daleko vyšší. Výše míry kapitalizace se obecně zvyšuje v závislosti na zvyšujícím se riziku dané investice. U nemovitostí je riziko spojeno především s umístěním v nevhodné lokalitě, např. umístění nemovitosti v málo atraktivní, příp. v zátopové oblasti. Dále se vyhodnocují faktory jako druh stavby a životnost stavby. Další možností je míru kapitalizace stanovit porovnáním s obdobnými typy nemovitostí, viz blíže [2], kdy se vychází ze znalosti ceny obvyklé a čistého zisku z pronájmu nemovitosti. Konkrétně tedy je kapitalizační míra stanovena aritmetickým průměrem podílu cen obvyklých a čistých zisků u objektů ve statistickém souboru. K průkaznému stanovení míry kapitalizace je nutné porovnání v rámci statisticky významného souboru srovnatelných objektů. V případě nedostatku relevantních dat je možné využít další metody výpočtu, tzv. stavebnicového způsobu, kdy jádro tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak riziková prémie jako součet všech projevujících se rizik, viz blíže např. [3] nebo [4]. Kontrolně je rovněž možno nominální míru kapitalizace porovnat s údaji z přílohy č. 16 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Zde se uvádějí následující hodnoty míry kapitalizace podle typu stavby pro oceňování nemovitostí a majetkových práv výnosovým způsobem, viz [9]:
• Nemovitosti pro výrobu a garážování: 10%
• Nemovitosti pro obchod a administrativu: 7%
• Nemovitosti pro hromadné ubytování a stravování: 8%
• Nemovitosti pro dopravu, spoje a školství: 9%
• Nemovitosti pro kulturu: 8%
• Nemovitosti pro zdravotnictví: 8%
• Nemovitosti pro zemědělství: 7%
• Nemovitosti pro skladování: 6%
• Bytové domy: 5%
• Ostatní nemovitosti: 8%
• Majetková práva: 12%

Více vypovídající však je zjistit míru kapitalizace z databáze kupních cen obdobných nemovitostí ve srovnatelných lokalitách a nájemného z nich dosahovaného, což bude provedeno v rámci předkládaného výzkumného projektu. Hlavním předpokladem užití této metody je existence požadované databáze se srovnatelnými nemovitostmi, znalost jejich tržních cen, výše nájmů a věrohodnost uváděných dat, jak uvádí [5].
V praxi se lze setkat s dalšími možnými postupy a metodikami stanovení kapitalizační míry, které mohou vycházet z praktických zkušeností nebo které míru kapitalizace stanovují exaktním výpočtem. Je však zřejmé, že míra kapitalizace má nezanedbatelný vliv na stanovení výnosové hodnoty nemovitosti a tudíž je nutné věnovat pozornost jejímu správnému určení.


3. Strukturované rešerše

[1] BRADÁČ, A.; SCHOLZOVÁ, V.; KREJČÍŘ, P. Úřední oceňování majetku 2011. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno., 2011. s. 1-302. ISBN: 978-80-7204-667- 6.
[2] BRADÁČ, A.; ŠILHÁNKOVÁ, H.; ŠMAHEL, M.; VIDOVIČOVÁ, I.; KOZIELKOVÁ, E.; ZUZAŇÁKOVÁ, P.; CUPAL, M.; SUPERATOVÁ, A.; ULRYCH, J.; BRADÁČOVÁ, L.; BRUMOVSKÝ, M.; SEDLÁČEK, J.; KREJZA, Z.; KLIKA, P.; NIČ, M.; MELEN, V. Teorie oceňování nemovitostí. VIII přepracované a doplněné vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno, 2009. s. 1-753. ISBN: 978-80-7204-630- 0.
[3] MAŘÍKOVÁ, P., MAŘÍK, M. Diskontní míra v oceňování. VŠE Praha, Praha, 2001, 101s., ISBN 80-245-0228-3.
[4] MAŘÍKOVÁ P., MAŘÍK M. Diskontní míra pro výnosové oceňování podniku. Praha: Oeconomia, 2007.s 242.ISBN 978-80-245-1242-6.
[5] BRADÁČ, A.; FIALA, J.; HLAVINKOVÁ, V. Nemovitosti - oceňování a právní vztahy. Praha: LINDE Praha, a.s., 2007. ISBN: 978-80-7201-679- 2.
[6] JANASOVÁ, E., ARDIELLI, J. Analysis of Land’s Prices in Flood Areas of Ostrava City. In SGEM 2011 – Proceeding 11th international scientific conference SGEM 2011 on Modern management of mine producing, geology and environmental protection. Sofia, 2011, s. 8, ISBN 978-954-91818-1-4.
[7] ARDIELLI, J., JANASOVÁ, E. Possibilities of Analyzing of Real Estate’s Prices in Flood Areas. In SGEM 2011 – Proceeding 11th international scientific conference SGEM 2011 on Modern management of mine producing, geology and environmental protection. Sofia, 2011, s. 8, ISBN 978-954-91818-1-4.
[8] INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE. International Valuation Standards Eight Edition. London: IVSC. 2007. 462s. ISBN 978-0-922154-94-4.
[9] Česká republika. Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb.,o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů,ve znění pozdějších předpisů - novelizována Vyhláškou č. 460/2009 Sb.: oceňovací vyhláška. In Sbírka zákonů, Česká republika. 2008, 3, s. 41. Dostupný také z WWW: <http://portal.gov.cz/wps/portal/_s.155/701/.cmd/ad/.c/313/.ce/10821/.p/8411?PC_8411_number1=3/2008&PC_8411_l=3/2008&PC_8411_ps=10#10821>.


4. Metodika postupu řešení

Optimálním způsobem pro výpočet míry kapitalizace je odvození z výnosů již realizovaných prodejů staveb, které jsou následně pronajímány. Za tímto účelem vznikne databáze nemovitostí, která bude shromažďovat údaje o nabídkových cenách nemovitostí a nájemném.
Vzhledem k tomu, že pro výpočet míry kapitalizace jsou směrodatné ceny prodejní, budou v rámci databáze sledovány doby trvání prodeje nemovitostí a sledována konečná cena, za kterou byl prodej realizován. Druhotným produktem tohoto dílčího kroku bude analýza prodejnosti nemovitostí dle druhu a lokality na území města Ostravy. Indikátorem prodejnosti budou doby trvání nabídky s určitou nemovitostí. Tato veličina zároveň udává likvidnost nemovitého majetku.
Konečné ceny budou brány jako odhady tržních cen pro jednotlivé nemovitosti. Konečná cena bude upravena tzv. koeficientem redukce na zdroj ceny (kZC). Tento koeficient vyrovná nesoulad mezi cenami tržními a cenami nabídkovými. V současném stavu se hodnota koeficientu redukce na zdroj ceny kZC při oceňování nemovitosti porovnávací metodikou bere většinou paušálně jako 0,85. Tento údaj pochází z odborné literatury, je to však nepřesné a především se tak nerozlišují různé typy nemovitostí a různé polohy nemovitostí. Z tohoto důvodu je záměrem výzkumu vycházet z práce: CUPAL, M. Vliv koeficientu redukce na zdroj ceny na výsledný index odlišnosti při komparativní metodě oceňování nemovitostí. VUT Brno, 2010, který tuto problematiku upřesňuje.
Prodejní ceny nemovitostí budou následně porovnány s cenami požadovaných nájmů u obdobných nemovitostí, nacházejících se ve stejné lokalitě a bude proveden výpočet míry kapitalizace následujícím způsobem:
a) u přibližně stejných objektů - prostým aritmetickým průměrem odvodíme setinnou míru kapitalizace ze vztahu:dosažený čistý roční zisk /dosažená prodejní cena
b) u nestejně velkých, jinak srovnatelných objektů by bylo možno použít i vážený průměr, kde zisk z většího objektu se projeví větší vahou.


5. Vstupní data, typy dat, databáze

Datovou bázi výzkumu tvoří informace o realizovaných prodejích nemovitostí a jejich tržních cenách. Hlavním pramenem jsou databáze správcovských společností, uskutečněné veřejné dražby, databáze realitních společností. Vzhledem k tomu, že tržní ceny pro srovnávací nemovitosti na vstupu jsou však v praxi téměř nedostupné, budou využity vstupní ceny především z jiných zdrojů, nejčastěji z nabídek realitních inzercí, které budou upraveny koeficientem redukce na zdroj ceny.
Vhodným zdrojem požadovaných dat jsou realitní servery sreality.cz nebo reality.cz. Tyto zdroje obsahují kompletní informace o dané nemovitosti (druh, cena, umístění, atd.). Záměrem projektu je vyvinout takové řešení, aby informace ze zdroje byly získávány průběžně, automatizovaně a byly vhodně ukládány. Takovým požadavkům v dnešní době vyhovují právě elektronické zdroje. Ruční prohlížení nabídek na webu je neoperativní, časově náročné, je zde problematická kontrola nových a starších inzerátů, přehlédnutí inzerátu, který byl v brzké době po vydání odstraněn. Je tedy vyžadován nástroj, který automaticky inzeráty stahuje, přehlednou formou je zobrazuje, přehledně odlišuje nové a již navštívené inzeráty. Pro tyto potřeby lze využít služeb RSS kanálu a softwarové aplikace, která s RSS kanály umí pracovat. Výsledná databáze bude obsahovat základní vlastnosti každé nemovitosti a bude sloužit jako datová základna pro další vyhodnocení a statistické zpracování dat.
V rámci výzkumu budou primárně využita data z inzerátů na realitním serveru sreality.cz, zároveň bude aktualizována a doplněna databáze nemovitostí, která vznikla při řešení projektu SP 189/2011 Specifika oceňování v záplavových oblastech. Nově budou sledovány a vyhodnoceny pronájmy.
Členové řešitelského týmuIng. Jiří Ardielli
Ing. Eva Ardielli, Ph.D.
Ing. Aleš Linhart
Bc. Jan Lojek
Ing. Ondřej Mikulec
Ing. Radek Nikl
Ing. David Slavata, Ph.D.
Specifikace výstupů projektu (cíl projektu)1. Cíl projektu

Cílem projektu je stanovit míru kapitalizace pro jednotlivé druhy nemovitostí na území města Ostravy a identifikovat rozdílné míry kapitalizace podle lokalit. Zároveň bude provedena analýza prodejnosti nemovitostí na území města Ostravy. Druhotným cílem je pokus o zpřesnění míry kapitalizace pro správný výpočet výnosové hodnoty nemovitostí v závislosti na zvýšeném riziku výskytu povodní.


2. Publikace v uznávaných českých i zahraničních vědeckých časopisech a sbornících:

Publikace pro rok 2012:
Výsledek D: Publikace čtyř článků ve sborníku konference SGEM 2012 - celkem 32 b.
Výsledek Jneimp: 2x Central European Journal of Geosciences - 24 b.
Výsledek B: Monografie „Environmentální aspekty při oceňování nemovitostí“ - 20 b.

Publikace pro rok 2013:
Výsledek Jrec: Oceňování - 4b. Odhadce a oceňování majetku - 4b.
Výsledek Jneimp: Real Estate Economics - 12b.

Výstupem projektu SGS bude závazně minimálně 40 bodů.


3. Časový harmonogram:

Projektu bude řešen v průběhu roku 2012 dle následujícího harmonogramu:
Únor, březen - rešerše, sběr dat, studium literatury
Duben, květen, červen, červenec – rozšíření databáze, prvotní zpracování dat, příprava článků, aktivní účast na mezinárodní konferenci
Srpen, září, říjen - vyhodnocení dat, zhodnocení výstupu a prezentace výsledků, monografie
Listopad, prosinec - monografie

Rozpočet projektu - uznané náklady

NávrhSkutečnost
1. Osobní náklady
Z toho
103500,-61400,-
1.1. Mzdy (včetně pohyblivých složek)95000,-52900,-
1.2. Odvody pojistného na veřejné zdravotně pojištění a pojistného na sociální zabezpečení a příspěvku na státní politiku zaměstnanosti8500,-8500,-
2. Stipendia0,-42100,-
3. Materiálové náklady65000,-97568,-
4. Drobný hmotný a nehmotný majetek15500,-11828,-
5. Služby53000,-32776,-
6. Cestovní náhrady33000,-24328,-
7. Doplňkové (režijní) náklady max. do výše 10% poskytnuté podpory30000,-30000,-
8. Konference pořádané VŠB-TUO k prezentaci výsledků studentského grantu (max. do výše 10% poskytnuté podpory)0,-0,-
9. Pořízení investic0,-0,-
Plánované náklady300000,-
Uznané náklady300000,-
Celkem běžné finanční prostředky300000,-300000,-