Schválené projekty 2011

Rozdělení přidělené dotace z MŠMT na specifický vysokoškolský výzkum po fakultách se zohledněním celoškolských pracovišť na rok 2011

Přidělená částka z MŠMT na VŠB-TUO - 30 645 000,-Kč

2.5% ( 766 125,-Kč) - úhrada způsobilých nákladů spojených s organizací SGS

fakultačástka v tis. Kč
FBI 879,000
EKF 3 701,000
FAST 1 331,000
FS 5 579,271
FEI 6 101,114
HGF 4 952,000
FMMI 7 335,490
CELKEM 29878,875
KódSP2011/189
Název projektuSpecifika oceňování nemovitostí v záplavových oblastech
ŘešitelSlavata David Ing., Ph.D.
Školitel projektu
Období řešení projektu01.01.2011 - 31.12.2011
Předmět výzkumuBěhem posledních let došlo v globálním měřítku k prokazatelnému nárůstu živelných pohrom a extrémních výkyvů počasí, jejichž příčiny klimatologové spatřují v globální změně klimatu. Tento trend je patrný nejen celosvětově, ale rovněž na území Evropy a České republiky. Svědčí o tom údaje pojišťoven, které v ČR vyplatily za posledních patnáct let za živelné škody na majetku přes devadesát miliard korun. Česká asociace pojišťoven, která představuje zájmové sdružení komerčních českých pojišťoven, v letošním roce upozornila na stále se zvyšující počet škodných událostí, a tím zvyšující se počet pojistných plnění. Podle jejích údajů byl rok 2010 vyhodnocen jako rok s 3. nejvyšším objemem škod způsobených živelnými pohromami, hned za roky 2002 a 1997. Nejrozsáhlejší újmy přitom působí povodně a záplavy, které se projevují v současné době dokonce i v územích těmito jevy doposud nedotčených. Na tuto situaci jsou pojišťovny nuceny reagovat zvyšováním cen pojistného nemovitostí umístěných v rizikových oblastech či dokonce změnami pojistných smluv. Stále častější je neochota pojišťoven nemovitost v záplavovém území pojistit.

Pojišťovny reagovaly na zvyšující se četnost povodní evidencí rizikových lokalit na území ČR a kompletací tzv. povodňových map. Prvním impulsem pro jejich vznik byly záplavy na Moravě v roce 1997. Tenkrát se jednalo o bezprecedentní škody v moderní historii českého pojišťovnictví.

Od roku 2001 Česká asociace pojišťoven připravuje program na určení rizikových povodňových zón. Jedná se interaktivní webovou aplikaci určenou pro identifikaci povodňových oblastí. Tuto aplikaci uplatňují všechny členské pojišťovny a tvoří tak výchozí informaci o rizikovosti umístění nemovitosti při uzavírání pojistných smluv. Česká asociace pojišťoven v letošním roce tyto mapy zpřístupnila rovněž veřejnosti.

Kromě výše popsaných vlivů na výši cen pojistného mají povodně vliv i na ceny nemovitostí. Podle povodňových map pojišťoven je území ČR rozděleno do 4 zón, které zohledňují pravděpodobnost výskytu povodně. Při oceňování nemovitostí v zátopových oblastech mají tyto faktory vliv na stanovení ceny.

Cíl projektu:
Cílem projektu je analyzovat dopad environmentálních vlivů na ceny nemovitostí na území města Ostravy a ve vybraných lokalitách povodí řeky Odry. Hlavní důraz je kladen na aspekt hydrologický, především krizové situace související s výskytem nadměrných srážek v území a vylévání koryt řek - tedy povodně a zátopy. Vodní živly totiž v těchto lokalitách každoročně zanechávají škody na nemovitostech, čímž jsou postiženi vlastníci těchto nemovitostí, případně i další jedinci (nájemníci, uživatelé budov).

Předmět výzkumu:
Předmětem výzkumu je ověřit v zájmové oblasti města Ostravy a ve vybraných lokalitách povodí Odry, zda na zvýšený výskyt povodní v územích, která jsou aktualizována v povodňových mapách, rovněž reagují cenové mapy, které soustředí informace o cenách pozemků. Průzkum prověří korelaci mezi umístěním nemovitosti v rizikové oblasti, resp. stupni rizikové oblasti a její cenou. Hypotézou je, že v nezáplavových oblastech, které jsou čím dál vzácnější, se projeví efekt nárůstu cen nemovitostí. Průzkum se dále zaměří na analýzu cen nemovitostí, které se nacházejí v blízkosti záplavových oblastí. Hypotézou je, že ceny těchto nemovitostí klesají v důsledku blízkosti rizikové lokality, přestože zkoumané nemovitosti samotné doposud povodněmi dotčeny nebyly. V rámci šetření budou identifikovány záplavové zóny 4. kategorie (velmi riziková oblast - 20. leté povodně), na území města Ostravy a ve vybraných lokalitách povodí Odry. Zde bude zkoumána závislost pojistitelnosti nemovitostí a jejich cenou, případně prodejností.

Vzhledem ke zvyšujícímu se počtu záplav, si výzkum klade rovněž otázku, zda je z hlediska veřejné politiky účelné dále podněcovat výstavbu nemovitostí v záplavové oblasti s rizikovým stupněm, čemuž často odpovídá současná praxe (podpora ze strany státu a pojišťoven vázána na novou výstavbu znehodnocené nemovitosti ve stejné lokalitě).

Metody výzkumu:
Při řešení projektu budou využity standardní vědecké metody. Před zahájením analytické části projektu bude z relevantní zahraniční odborné literatury provedena rešerše a hodnocení výsledků výzkumu environmentálních vlivů na ceny nemovitostí, a zároveň bude stanovena míra vhodnosti implementace zahraničních metod ve vztahu k dostupné datové základně v ČR.
Nejdříve se předpokládá zkoumání rizikových faktorů, plynoucích z umístění nemovitostí blízko vodních toků. Proto je nutné zjistit, které faktory a s jakou silou se podílejí na vysvětlení cen nemovitostí v šetřených lokalitách. Pro zjištění těchto faktorů bude použita vícenásobná regresní analýza. Dále se předpokládá využití vícerozměrné analýzy rozptylu vícenásobného třídění. V rámci projektu a šetření bude zjišťováno u kterých proměnných jsou rozdíly v logaritmizovaných průměrných cenách nemovitostí a co je způsobuje. Dále budou využity seskupovací analýzy, kdy bude zjišťována míra podobnosti relativně homogenních jednotlivých realitních trhů v různých vybraných lokalitách Ostravy a v rámci povodí Odry ve vztahu k environmentálním vlivům. Vzhledem k tomu, že nemovitosti jsou statkem heterogenním, předpokládá řešitelský tým určité komplikace při zpracování údajů z databází. Aby byla zajištěna co největší objektivnost výsledků bude muset dojít k dílčímu přepočtu nabídkových cen staveb a pozemků, tak aby byl zohledněn rozdíl v kvalitativních a kvantitaviních faktorech (velikost pozemku, velikost rodinných domů, počet bytů, použitý stavební materiál atd.). V rámci těchto přepočtů budou využity porovnávací metody a to sice metody přímého a nepřímého porovnání a porovnání odbornou rozvahou. Dále se předpokládá u nemovitostí, které jsou primárně určeny k pronájmu využití výnosové metody. K zjištění environmentálních vlivů nabídkových cen nemovitostí na stranu poptávky (především v dlouhodobé perspektivě) budou využity polostandardizované rozhovory s představiteli nejvýznamnějších realitních kanceláří v lokalitě zájmu.

Jako vstupní data budou sloužit data ze tří různých informačních zdrojů:
1.Údaje z trhu realit - předpokládá se využití informací o nabídkových cenách nemovitostí a nabídkových cenách nájmů, které jsou dostupné na komerčních internetových serverech.
2.Cenové mapy měst a obcí. Předpokládá se zejména využití informací z cenové mapy statutárního města Ostravy.
3.Povodňové mapy zveřejněné Českou asociací pojišťoven.
V rámci řešení projektu budou vstupní data zpracovány za pomocí vhodných softwarových programů a vznikne databáze nemovitostí. Bude provedena komparace a korelační analýza cenových a povodňových map. Nad daty z databáze realit a povodňovými mapami budou pomocí analytických metod a agregačních funkcí vyhodnoceny ceny nemovitostí a polohy objektů zájmu v rámci rizikových zón. Při určování tržních cen nemovitostí bude použito metody porovnávací, výnosové a nákladové.

Členové řešitelského týmuIng. Jiří Ardielli
Ing. Eva Ardielli, Ph.D.
Ing. Aleš Linhart
Ing. David Slavata, Ph.D.
Specifikace výstupů projektu (cíl projektu)Projekt bude zaměřen prioritně na zkoumání enviromentálních vlivů na ceny nemovitostí. Zjištěné vztahy a vazby následně mohou být implementovány do některých současných oceňovacích metod např. formou doporučení pro použití vhodných hodnot koeficientů odlišnosti při využívání přímé a nepřímé porovnávací metody, kterou vyvinul prof. Albert Bradáč. Další možnost aplikace zjištěných výsledků je shledávána v oblasti upřesnění míry kapitalizace pro správný výpočet výnosové hodnoty nemovitostí, kdy lze předpokládat, že úroveň míry kapitalizace v záplavových zónách bude nižší než mimo ně. Projekt tedy nebude zaměřen na vývoj nových metod oceňování.

Výstupy projektu:
V rámci projektu bude zpracována studie ve formě monografické publikace s názvem:
Environmentální aspekty při oceňování nemovitostí. Předpokládaný rozsah publikace bude alespoň 50 tištěných stran vlastního textu. (Dle metodiky RVVI 20b.) Zde budou shrnuty hlavní závěry plynoucí z výzkumu.
Během realizace projektu bude zorganizován jeden workshop (cca 15 osob) na téma: Oceňování nemovitostí v záplavových oblastech, kterého se zúčastní členové realizačního týmu projektu, odborníci na danou problematiku, studenti kurzu oceňování nemovitostí Institutu oceňování nemovitostí při ekonomické fakultě VŠB-TUO, studenti bakalářského a magisterského programu EKF, VŠB-TUO, případně i jiných fakult a zahraniční experti.

Smyslem workshopu bude představit hlavní výsledky výzkumu širší i odborné
veřejnosti, a tak podpořit diskuzi k dané problematice, jejíž závěry budou
zohledněny ve finální verzi publikace. Publikace bude vydána v roce 2012 a bude využitelná např. zájemcům o danou problematiku v rámci předmětu Oceňování nemovitostí, který je vyučován v rámci magisterského programu EKF, VŠB-TUO a dále studentům kurzu Oceňování nemovitostí, který organizuje Institut oceňování nemovitostí působící při EKF, VŠB-TUO.

Jako další výstupy projektu jsou plánovány publikace v uznávaných českých i
zahraničních vědeckých časopisech:
Oceňování - recenzovaný časopis - 4b.
Odhadce a oceňování majetku - 4b.
Ekonomická revue - 4 b.
Real Estate Economics - SCOPUS - 12b.
Dále aktivní účast na mezinárodní vědecké konferenci SGEM 2011: INTERNATIONAL SCIENTIFIC CONFERENCE.
Výstup: Conference proceedings of SGEM 2011 - WoS. - 8b.
Monografie „Environmentální aspekty při oceňování nemovitostí“ (v roce 2012) – 20b.

Výstupem projektu SGS bude závazně minimálně 20 bodů.

Projekt bude řešen v průběhu roku 2011 dle následujícího harmonogramu:
Únor, březen - rešerše, sběr dat, studium literatury
Duben, květen, červen, červenec - zpracování dat, analýza povodňových a cenových map, vyhodnocení korelace mezi stupněm rizika záplav v zájmových lokalitách města Ostravy a cenami pozemků, vytvoření databáze nemovitostí a analýza jejich cen v rámci rizikových zón, aktivní účast na mezinárodní konferenci
Srpen, září, říjen - vyhodnocení dat, zhodnocení výstupů a formulace výsledků, příprava článků do odborných vědeckých časopisů, prezentace výsledků a organizace jednodenního workshopu.
Listopad, prosinec - zapracování výstupů workshopu do publikace, korektura, recenze

Rozpočet projektu - uznané náklady

NávrhSkutečnost
1. Osobní náklady
Z toho
98500,-98500,-
1.1. Mzdy (včetně pohyblivých složek)90000,-90000,-
1.2. Odvody pojistného na veřejné zdravotně pojištění a pojistného na sociální zabezpečení a příspěvku na státní politiku zaměstnanosti8500,-8500,-
2. Stipendia0,-0,-
3. Materiálové náklady3000,-6000,-
4. Drobný hmotný a nehmotný majetek3000,-0,-
5. Služby11000,-0,-
6. Cestovní náhrady15000,-26000,-
7. Doplňkové (režijní) náklady max. do výše 10% poskytnuté podpory14500,-14500,-
8. Konference pořádané VŠB-TUO k prezentaci výsledků studentského grantu (max. do výše 10% poskytnuté podpory)0,-0,-
9. Pořízení investic0,-0,-
Plánované náklady145000,-
Uznané náklady145000,-
Celkem běžné finanční prostředky145000,-145000,-